>> Was muss bei befristeten Mietverträgen beachtet werden?
Ab 1. 7. 2000 wurden die Befristungsregelungen durch die WRN 2000 einschneidend geändert: Ab diesem Zeitpunkt kann jedes Mietverhältnis befristet werden. Die Befristung kann beliebig oft verlängert werden, es gibt keine Grenze für eine Höchstdauer. Die einzige Einschränkung besteht darin, dass bei Mietverträgen über Wohnungen (im Voll- oder Teilanwendungsbereich es MRG) eine Mindestvertragsdauer von 3 Jahren zu vereinbaren ist. Aber auch alle Verlängerungsvereinbarungen bei Wohnungen müssen ebenfalls eine Mindestdauer von 3 Jahren aufweisen. Für die Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten gilt diese 3-jährige Mindestmietdauer nicht.
Beachte: Im Vollanwendungsbereich des MRG muss der Vermieter bei allen befristeten Mietverträgen (bei Wohnungs- und Geschäftsmieten) in der Mietzinsbildung einen Abschlag von 25% des Hauptmietzinses in Kauf nehmen, dies unabhängig von der Dauer der vereinbarten Befristung.
Bei Mietverträgen mit freier Hauptmietzinsbildung, daher Vollausnahmen und Teilausnahmen des MRG, entfällt der Befristungsabschlag:
>> Vollausnahmen des MRG
– Ab 1.1.2002 wurde für Ein- und Zweifamilienhäuser die Vollausnahme vom MRG eingeführt, sodass bei Vermietung ab diesem Stichtag die 3- Jahres- Mindestbefristungsverpflichtung entfällt. Ein späterer Dachbodenausbau ist unschädlich, aber nur dann als nachträglich ausgebaut anzusehen, wenn er nach der Errichtungsphase des Hauses, also nicht mehr in unmittelbarerem zeitlichem Zusammenhang mit dieser erfolgte.
Weitere Vollausnahmen vom MRG, daher freie Befristungsmöglichkeit (aber auch frei Mietzinsbildung) sind:
– Vermietung im Rahmen bestimmter Gewerbe (Beherbergungs-, Garagierungs-, Verkehrs-, Flughafenbetriebs-, Speditions- oder Lagerhausunternehmen)
– Vermietung in Heimen (für ledige oder betagte Menschen, Lehrlinge, jugendliche Arbeitnehmer, Schüler oder Studenten)
– Vermietung von Wohnungen aufgrund eines (oder im Zusammenhang mit einem) Arbeitsverhältnisses („Dienstwohnung“)
>> Teilanwendungsbereich des MRG
Kein Befristungsabschlag erfolgt, wenn die vermieteten Objekte gem. § 1 Abs. 4 und 5 MRG von der Mietzinsbildung ausgenommen sind:
– Objekte, auf die im Wesentlichen nur die Bestimmungen über den Kündigungsschutz anzuwenden sind (§ 1 Abs. 4 MRG), wie Mietgegenstände in nicht geförderten Neubauten (Baubewilligung nach dem 30.6.1953); Dachböden mit Baubewilligung bzw. Vermietung mit Ausbauverpflichtung nach dem 31.12.2001; Mietgegenstände in Gebäuden, an denen Wohnungseigentum begründet ist, sofern die Baubewilligung des Gebäudes nach Ende des Zweiten Weltkrieges erteilt worden ist (Stichtag 8.5.1945).
– Mietgegenstände in einem Wirtschaftspark (§ 1 Abs. 5 MRG)
>> Ich besitze ein Einfamilienhaus/ Ich besitze ein Zinshaus. Damit es nicht leersteht, möchte ich befristet vermieten? Ist das möglich, ohne dass den Nutzern weitere Rechte entstehen?
Wichtig es eine rechtsgültige, vertragliche (schriftliche) Befristung zu vereinbaren (siehe hierzu die Ausführungen in der Vorfrage), weil ansonsten ein unbefristetes Mietverhältnis entstehen kann.
Beim Einfamilienhaus ist man bei der Befristung an keine gesetzliche Zeit gebunden (Vollausnahme). Bei einem Zinshaus gilt grundsätzlich die Mindestvertragdauer von 3 Jahren.
Ebenfalls findet das Mietrechtsgesetz keine Anwendung (Vollausnahme), wenn unentgeltlich vermietet wird. Die Tragung der Gebrauchskosten (im Wesentlichen die Betriebskosten durch den Benutzer ändert noch nichts an der Unentgeltlichkeit; Anerkennungspreis möglich). Es kann daher überlegt werden die Wohnung eines Zinshauses als Prekarium (= Bittleihe) zu vergeben. Das Wesen des Prekariums liegt in der unentgeltlichen Überlassung gegen jederzeitigen Widerruf, welcher natürlich auch vor dem 3. Jahr erfolgen kann, um z.B. die inzwischen freigewordene Nachbarwohnung mit der in Bittleihe vergebenen Wohnung zusammenzulegen.
>> Wie bin ich als Vermieter abgesichert?
Mieterauswahl – Die wichtigste Absicherung ist die richtige Auswahl des Mieters. Die Vermietung einer Wohnung ist wie eine Art Bankkredit. Gleichwohl ist niemand davor gefeit eine Fehlentscheidung zu treffen. Ihre „Immobilienverwaltung – Mag. Stingl Klaus“ ist im Falle einer Neuvermietung stets darum bemüht den bestmöglichen Mieter zu finden. Um den einwandfreien Zustand der Mietwohnung zum Mietvertragsbeginn zu dokumentieren, dient unser kostenloses Fotoservice.
Kaution – Weiters wird vom Mieter eine Kaution in Höhe von mindestens 3 Bruttomonatsmieten eingehoben zwecks Sicherstellung der Wohnwerte und fristgerechter Mietzinszahlung.
Versicherungen – Eine Haushaltsversicherung für die Mietwohnung wird dem Mieter bei Mietvertragsabschluß angeraten. Der Vermieter darf und wird sein Zinshaus versichern. Bestimmte Teile der Versicherungsprämie sind für das Gebäude als Betriebskosten an seine Mieter zu verrechnen. Im Regelfall ist das eine angemessene Versicherung des Hauses gegen Brandschaden (Feuerversicherung), gegen die gesetzliche Haftpflicht des Hauseigentümers (Haftpflichtversicherung), gegen Leitungswasserschäden einschließlich Korrosionsschäden (Leitungswasserversicherung), sowie gegen Sturmschaden & Glasbruch (wenn die Hälfte der Mieter ihre schriftliche Zustimmung dazu gegeben hat).